Pourquoi, où, et comment investir : Toulouse

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La nouvelle tant attendue de la série « Pourquoi, où, et comment » : la Ville Rose, Toulouse.

Je vous avais précédemment parlé du "Farwest" de la rentabilité : Marseille. Puis de son opposé, Paris, où le marché est relativement verrouillé (sauf avoir beaucoup de patience).

Toulouse fait office d’entre-deux. En 2014, la ville semblait très tendance pour les investisseurs français. Voyons ce qu’il en est à présent, et dressons un pari sur ce que Toulouse peut devenir à court et moyen terme.

 

Un contexte agréable et donc plus que favorable

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Avez-vous déjà visité Toulouse ? Non ? Je vous invite à y faire un tour. La ville est d'une incroyable ferveur. Elle est très attractive pour différentes raisons.

Tout d’abord, sa démographie est assez surprenante. Toulouse est la quatrième plus grande ville de France et sa population croît tellement, que la Ville Rose pourrait ravir la troisième place du podium à Lyon d’ici 2020. Autre particularité démographique : la ville est très jeune. La population est intrinsèquement jeune, et à cela rajouté une grande part d’étudiants. En effet, Toulouse est la 2ème ville étudiante de France (part démographique), et a été élue à plusieurs reprises « ville la plus agréable » pour étudier.

Toulouse a également un vivier culturel très important. Forte de sa jeunesse, la scène culturelle est très hétéroclite et permet de satisfaire quasiment tous les goûts. Citons notamment l’exemple de la manifestation du Printemps de Septembre, qui cette année a été un incroyable succès et a permis de faire parler de la ville dans le monde entier. Cette dernière a attiré l’œil des investisseurs (à nouveau), mais également de nombreux touristes européens.

Enfin, la ville est le centre économique d’une région très dynamique. Les nombreuses usines et sociétés de services de l’agglomération rendent la ville très attractive. De ce point de vue, elle rivalise avec Marseille même si sa population est deux fois plus élevée.  

Pour toutes ces raisons, la ville est un formidable contexte d’investissements. Autrement dit, elle est suffisamment dynamique pour que le marché puisse absorber de nombreux biens à la location mais également pour sécuriser l’investissement et même permettre une plus-value dans le temps.  

 

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Où ? Il faut dénicher les pépites

L’immobilier à Toulouse est relativement accessible pour une ville de cette taille et de cette attractivité. Selon « Meilleurs Agents », la fourchette des prix d’un appartement dans l’agglomération va de 1’972€ à 3’944€ le m2. On est en moyenne 20% en deçà des résultats de Lyon, Bordeaux ou Nice.

Voici une liste dressée par « Dans Quoi Investir » des principaux quartiers de Toulouse en fonction de leur intérêt en termes de demande :

·      Première position, le Capitole et Saint-Georges, situés dans l’hyper centre, ce qui est très recherché. 

·      Deuxième position, Saint-Etienne et les Carmes placés entre la rue de Metz et les allées Jules-Guesde. Le cœur de la ville perd son caractère commerçant et devient plus calme. 

·      Troisième position, le Busca, des logements bourgeois à proximité du jardin des plantes et du grand Rond. 

·      Quatrième position, Saint Cyprien ou second centre de la Ville Rose, qui grâce au métro est à cinq minutes du Capitole. 

·      Cinquième position, le quartier des Amidonniers, qui était délaissé mais qui commence à refaire parler de lui. Situé entre la Garonne et le canal de Brienne. 

·      Sixième position, les Minimes, situées à proximité de la Gare Matabiau et du canal. Depuis l’annonce de l’arrivée du métro, les prix se sont envolés, bien que le plafond semble être atteint depuis peu. 

·      Septième position, Matabiau avec ses promenades plantées du canal du Midi, proche du centre historique, des commerces et groupes scolaires. 

·      Et en huitième position, la Côte Pavée avec ses belles maisons proches de la place Dupuy et du centre ville, attire toujours les familles de cadres, car ce quartier associe espaces verts et écoles de bonne renommée.

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Comment ?

Une des caractéristiques de l’immobilier est savoir dénicher les bonnes affaires partout et tout le temps. Cela a toujours été plus ou moins le cas, mais lorsque je suis arrivée dans ce monde début 2000, j'avais l’impression de n’avoir que des bonnes affaires sur le marché et très peu de concurrence. Aujourd’hui, c’est l’inverse! Il faut "se battre" pour trouver les meilleures occasions. La seule solution dans l’immobilier actuel est de faire preuve d’audace et de savoir apporter un véritable plus, c'est-à-dire réhabiliter un logement en mauvais état, ou miser sur un quartier défavorisé, mais en pleine mutation.

Pour Toulouse, la stratégie d’investissement locatif pour laquelle nous optons chez Elise Franck Conseil est relativement simple. Notre cœur de cible à la location est clairement les jeunes. Pour cela nous optons pour des biens centraux, ou proches des universités et écoles. Les biens sont plus petits que la moyenne de notre parc locatif, mais il faut pouvoir maintenir des services de bonne qualité.  Nous jouons clairement sur les prestations (et non pas les prix !) pour pouvoir attirer les locataires sur un marché évidemment compétitif. 

Pour conclure ce focus, un mot sur la rentabilité – mon expérience a montré qu' aujourd’hui, il est possible d’obtenir des rentabilités de 7-7,5% brut à Toulouse en suivant ma méthode. Dans ce sens , la Ville Rose représente un très bon compromis entre rentabilité et sécurité patrimoniale. 

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