Pourquoi, où, et comment investir : Marseille

investir-marseille-lmnp-1.png

Vous le savez bien, chez Elise Franck Conseil nous n’avons qu’une seule obsession : le plus haut taux de rentabilité. Dans cette course hyper concurrentielle, il y a un nouveau Farwest : Marseille.

Marseille c’est bien sur le Vieux Port, la Cannebière, Notre Dame de la Garde mais c’est surtout des opportunités immobilières en pagaille, des quartiers entiers en cours de réfection, des pépites à optimiser entièrement et donc des taux de rentabilité avoisinant les 9 % dans certains quartiers stratégiques.

Je me souviens qu’à partir de 2012/2013 (inauguration du Mucem et de Marseille Capitale de la Culture), les investisseurs commençaient à s’intéresser de près à la cité phocéenne. Mais depuis quelques mois, on sent sur le terrain que l’Investissment locatif est devenu un fruit mûr qu’il faut à présent cueillir. J’ai donc décidé de vous dévoiler les principales raisons de s’intéresser de toute urgence à ce marché.   

investir-lmnp-marseille.jpeg

Marseille : meilleur rapport « taux de rentabilité / risque » de France  

Dans un Investissment locatif, la principale Metric à prendre en compte est toujours celle la plus en aval : le taux de rentabilité. Cependant, il faut systématiquement nuancer ce chiffre par les risques que comporte le placement. Fin 2015, je lisais un article qui disait : « le Havre, grande ville la plus rentable pour investir ». Théoriquement c’est vrai. En revanche, sur le terrain il faut nuancer ce résultat qui ne tient pas compte de l’attractivité globale de la ville. Ainsi les meilleurs quartiers du Havre affichent un taux brut moyen de 11,95% contre 8,60% à Marseille. Cependant, la vivacité du marché havrais est sans commune mesure avec celle du marché marseillais. La cité phocéenne est infiniment plus compétitive et un bien mis à la location trouvera preneur 2 à 3 fois plus rapidement. Ce que l’article minimise, c’est le taux de vacance moyen du bien havrais qui n’est pas répercuté sur le taux de rentabilité. Une nuance vitale à prendre en compte. 

lmnp-investir-marseille-elise-franck-3.jpeg

Marseille : La bataille ne se joue pas qu’à l’hyper centre

On ne va pas se le cacher, la bataille est cantonnée au centre. Pour simplifier, disons du 1er au 8ème arrondissement. Il y a bien-entendu des secteurs à éviter et d’autres à favoriser à l’intérieur de ces arrondissements. L’axe vieux port – gare saint Charles est évidemment le plus recherché et celui qui a le plus de valeur. Renseignez vous sur les zones périphériques à cet axe : des rues moins animées mais très proches de ces deux pôles d’activités. 

La règle de l’immobilier à Marseille est particulière, elle est constituée de trois éléments : la vue, la vue et la vue. J’ai presque envie de dire peu importe l’emplacement (dans la limite du centre) et le bien en lui même, privilégiez toujours la vue. Les appartements en hauteur avec des vues sur la mer, sur la vieille ville, sur le port ou la cathédrale Saint Charles sont à chasser en priorité. La ville offre tellement de beauté que la vue de l’appartement gommera ses défauts intrinsèques ainsi que son emplacement et lui confèrera la plus grande part de sa valeur. 

investir-marseille-elise-lmnp-franck-4.jpg

Marseille : Avoir la bonne méthode d’Investissment

Ce dernier point ne concerne pas Marseille en particulier. La méthode d’investissement que je vous recommande est celle que j’utilise pour l’ensemble de mes investissements professionnels et personnels. Privilégiez les biens en mauvais état pour pouvoir négocier au mieux le prix à la baisse ainsi que dans des quartiers périphériques. Visez aussi des biens que vous pourrez adaptez en fonction de la demande du marché : l’exemple le plus courant est de transformer un grand studio en 2 pièces pour le louer plus cher ou opter pour de la colocation. Proposez ces biens en location meublée après y avoir réalisé un ameublement et une belle décoration pour déclencher l’effet "wouf" (voir l’article « Pourquoi dépasser le home staging »).   

 

En conclusion Marseille tend à devenir une des capitales de l’investissement locatif français. Si on devait faire une comparaison pertinente pour les franciliens, on pourrait dire qu’investir à Marseille aujourd’hui, c’est comme investir le Quartier Montorgueil, Oberkampf, République ou encore Saint George il y a 10 ans. En revanche, le cas de Marseille n’est pas isolé, mais intégré dans un phénomène de décentralisation à grande échelle. Le constat et les opportunités marseillaises sont évidemment à étendre à Toulouse, Lyon et Bordeaux qui constituent le top 4 de l’avenir de l’investissement locatif. 

lmnp-investir-marseille-elise-franck-5.png