LMNP : quels sont les avantages fiscaux ?

Si vous êtes loueur d'un bien meublé non professionnel, il y a de nombreux avantages fiscaux.

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Quand les recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros, ou à 50% des revenus globaux du contribuable, ce dernier est considéré comme loueur de meublé non professionnel. 

Il existe deux façon de faire baisser sa facture fiscale en LMNP : 

  • Vous pouvez choisir le régime forfaitaire (ou micro-BIC), et vous serez imposé sur la moitié de vos recettes

Micro-BIC : "micro" pour micro-entrepreneur, micro-entreprise. Et "BIC" pour Bénéfices Industriels et Commerciaux. Il touche les entrepreneurs individuels, éventuellement à la tête de très petites et petites entreprises, dont les revenus d'activité sont déclarés dans la catégorie "Bénéfices Industriels et Commerciaux". En effet, la location meublée est assimilée à une activité commerciale, donc les revenus sont à déclarer dans le cadre des BIC. On peut donc bénéficier des statuts existants pour le BIC (micro; réél) qui s'appliquent typiquement aux entreprises individuelles.

Le LMNP peut bénéficier du statut micro-BIC à condition de ne pas dépasser les 32 900€ de recettes annuelles. Au delà, le régime réel est obligatoire. Vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur les recettes, MAIS, aucun déficit n'est créé.

ATTENTION Ce régime n'est intéressant que si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.  

OU

  • Vous pouvez choisir le régime réel, et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs, avec la possibilité de créer des déficits reportables 

Ce régime est applicable si vous dépassez les 32,900€ de recettes, ou, si vous ne les dépassez pas mais que vous en faite demande au fisc. En effet, on peut librement choisir d'opter pour le réel si on le souhaite, c'est donc une "option" selon les termes du fisc.

ATTENTION : une fois cette option choisie, on ne peut plus la changer pendant les 3 ans suivants. Aussi, il faut indiquer qu'à la différence du micro-bic, la déclaration est plus complexe à faire, et il faut avoir soit des bonnes notions de comptabilité, soit se faire épauler par un expert comptable.

Le régime réel permet notamment de déduire les charges suivantes :

  • les factures d’entretien et de réparations
  • la taxe foncière 
  • les frais d’assurance 
  • les frais de gestion
  • les honoraires de l’expert comptable
  • les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
  • les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
  • les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance 
  • les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux 
  • les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé)

Ainsi que les amortissements suivants :

  • l’amortissement des locaux 
  • l’amortissement du matériel et du mobilier 
  • l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration 

Bien que plus complexe en termes de formalités déclaratives et comptables, le régime réel permet dans la majorité des cas d’optimiser votre imposition. En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soient supérieur à 50% des recettes annuelles.

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