Pourquoi et comment investir à Paris

Beaucoup de personnes se demandent à juste titre si ça vaut encore le coup d'investir à Paris. Les prix sont au plus haut et il devient de plus en plus difficile de trouver des produit à rénover à bas prix. Elise Franck dit oui, Paris est encore une zone très attractive pour les investisseurs à condition de savoir quoi et où acheter, et surtout comment bien louer. 

Il faut dans un premier temps cibler les produits : la bonne surface, la configuration et la zone géographique: les quartiers prisés de la capitale sont maintenant trop chers et n'offrent plus de produits intéressants pour obtenir une rentabilité suffisante. 

Il convient de viser les quartiers dit "intermédiaires" car parfaitement adaptés au concept "Elise Franck Conseil" qui propose à ses locataires des produits avec des belles prestations, meublés et décorés avec goût. Ils sont destinés à des personnes jeunes, dynamiques et d'un certain statut social.  Paris regorge de produits intéressants et Elise saura vous guider vers les quartiers ou il faut aller pour obtenir un résultat

A Paris, il faut aussi s'adapter ...aux locataires parisiens.

Que recherchent ils vraiment ? ils sont très exigeants et ils recherchent aussi bien le côté esthétique : un appartement bien agencé mais aussi coup de coeur dans lequel ils pourront se projeter facilement. Finis les meublé tristes façon show room sans âmes. Ils veulent l'originalité, le charme, le bien être. 

Le plus pertinent est de prêter attention à la surface du bien, l'objectif étant d'acheter un appartement qu'on va pouvoir VALORISER : dans l'objectif d'en exploiter le potentiel et augmenter sa valeur sur le marché une fois qu'il sera rénové. 

Et enfin, l'objectif final : le montant du loyer. Pas d'investissement réussi ou de rentabilité sans loyer élevé. Comment faire aujourd'hui avec cette loi d'encadrement des loyers pour se positionner sur la fourchette haute du marché et pouvoir ainsi couvrir ses mensualisées ? C'est encore possible si on sait apprécier les subtilités et les possibilités offertes par la loi. 

Elise va pouvoir vous accompagner et vous guider pour appréhender au mieux ces étapes essentielles pour réussir un investissement locatif.

Pour plus de renseignements rdv sur notre site internet (www.elise-franck.com) où vous pouvez aussi vous abonner à notre newsletter et recevoir en premier nos offres exclusives.

Fiche Pratique : le cadre légal de la location meublée

[Cette fiche pratique a été réalisée par Olivier Beddeleem et concerne la loi de 1989]

Louer en meublé, c'est souvent louer plus facilement et à loyer plus élevé. C'est donc la promesse d'une rentabilité plus élevée pour le bailleur, même s'il faut tenir compte d'un changement de locataire fréquent. La location meublée comporte toutefois plusieurs particularités que l'argent immobilier doit maîtriser pour accompagner efficacement ses clients.

La loi de 1989 s'applique t'elle à ces locaux 

Depuis la loi ALUR, la location meublée à usage de résidence principale est en effet soumise aux dispositions de la loi de 1989, avec quelques exceptions prévues dans la loi. Elle est réglementée par les articles 25-3 et suivants de la loi. Pour rappel, une location est à usage de résidence principale si le locataire y habite au moins 8 mois dans l'année. Une location prévue pour une plus courte durée sera donc soumise au code civil. Ces dispositions ne s'appliquent pas pour les logements foyer, les logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat, les logements de fonction ou les locations consenties à des travailleurs saisonniers.

La location meublée, c'est quoi ?

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Un logement meublée est "un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante". Chaque pièce doit être dotée d'éléments d'équipements suffisants. Un décret fixe la liste précise des éléments exigés. ATTENTION à fournir suffisamment d'équipements car le contrat pourrait être requalifié en location nue avec des équipements, avec toutes les conséquences liées à ce changement de statut. Il faut d'ailleurs préciser qu'outre l'état des lieux, le bail devra comporter un inventaire et un état détaillé du mobilier mis à disposition du locataire. Celui-ci est réalisé dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et aimablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. La fourniture de cet inventaire peut en aucun cas faire l'objet d'une facturation par le bailleur ou son mandataire.

Quelle est la durée d'un bail meublé loi de 1989?

Un bail meublé soumis à la loi de 1989 a une durée minimale de 1 an. Cette durée est réduite à 9 mois si le locataire est un étudiant. Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis de 1 mois.

Peut-on demander un dépôt de garantie?

Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie dans les mêmes conditions que la loi de 1989. Le législateur a tenu compte de la présence de meubles dans le logement qui augmente le risque de dégradations. C'est la raison pour laquelle la loi prévoit que ce dépôt de garantie peut être de deux mois de loyer, contre un mois seulement pour une location nue.

Et à l'issue du bail?

Si le bail est conclu avec un étudiant, celui-ci prend fin à l'échéance. Si le bail n'est pas conclu avec un étudiant, il se renouvelle à l'échéance par tacite reconduction pour une nouvelle durée de 1 an, à moins que le bailleur donne congé. Il doit dans ce cas respecter un préavis de 3 mois.

Les possibilités de congés sont limitées par la loi. Le bailleur ne peut pas en effet donner congé que pour vendre ou reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. Comme pour la location nue, les possibilités de congé sont restreintes si le locataire est âgé avec de faibles ressources. Le congé doit être adressé par huissier, lettre recommandée ou remise en main propre et doit impérativement mentionner le motif du congé. Il faut être particulièrement vigilant au respect de cette obligation par le bailleur car la loi prévoit désormais une amende de 6'000€ pour une personne physique et 30'000€ pour une personne morale en cas de délivrance d'un congé frauduleux, à laquelle peuvent s'ajouter des dommages et intérêts versés au locataire. 

Le loyer est-il libre

Comme pour les locations nues, la législations relative à l'encadrement des loyers, actuellement applicable à Paris, concerne également les locations meublées. Le préfet diffuse un loyer médian spécifique pour les locations meublées. Les dispositions relatives à la révision du loyer s'appliquent également aux locations meublées. Il existe une particularité. Selon l'article 25-9 de la loi de 1989, "lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations".

Comment est-ce que ça se passe pour les charges ?

Il existe deux possibilités.

Premièrement, le bail peut prévoir d'appliquer les mêmes règles que pour la location nue. Dans ce cas, les charges récupérables sont celles qui sont fixées par le décret du 23 décembre 1986. Le bailleur peut se faire rembourser au fur et à mesure qu'il les paie, ou demander des provisions pour charges. S'il a demandé des provisions, le bailleur devra réaliser une régularisation annuelle de charges et fournir des justificatifs qui prouvent que chacune des dépenses est bien récupérable. 

Deuxièmement, il est possible en cas de location meublée que les charges locatives correspondent à un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou la régularisation ultérieure. Ce montant est libre mais la loi précise qu'il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.  

Et en cas de litige ?

Comme pour la location nue, la première étape est la saisine de la Commission départementale de conciliation. La loi prévoit que celle-ci est compétente pour tous les litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement. 

Fiche pratique rédigée par Olivier Beddeleem, Professeur associé à l'EDHEC Business School

Pourquoi l’encadrement des loyers va dynamiser l’immobilier parisien ?

La loi Alur a introduit le concept du loyer encadré en France. La première ville dans laquelle il a trouvé une application concrète est Paris. En effet, elle disposait déjà des infrastructures légales nécessaires, notamment la présence d’un « Observatoire des loyers » avec suffisamment d’historiques des données nécessaires. Au point de se demander si la loi a été faite pour Paris, ou si Paris était dans les secrets du législateur pour s’y prendre autant en avance…

En tout les cas, désormais la loi a été voté et les décrets d’application publiés. Depuis le 1er aout 2015; l’encadrement des loyers a donc pris sa place dans le marché parisien de la location.  Ceci dit, elle s’applique uniquement aux nouveaux baux, soit pour un appartement qui arrive sur le marché après avoir été rénové, soit suite au départ d’un locataire. Les baux signés avant l’entrée en vigueur de la loi n’y sont pas soumis, même en cas de renouvellement (ou reconduction tacite).

Après plus d’un an, nous avons enfin un peu de recul pour pouvoir en constater l’impact. Les statistiques officielles indiquent néanmoins une augmentation des loyers à la relocation de l’ordre de +0,8%. Les politiciens et les médias relayent un discours un peu biaisé, disant que l’augmentation est en décélération (c’est-à-dire augmentation moins rapide), car le but affiché lors du passage de la loi était bien de faire baisser les loyers.

 

Notre expérience directe avec nos clients montre que les loyers sont restés relativement stables à la relocation – quand on a dû baisser un peu le loyer affiché, la raison principale a été soit une période creuse de marché (par exemple en tout début d’année), soit pour compenser une vétusté du bien occupé pendant des années par le même locataire et pour lequel il n’était pas encore rentable de « donner un coup de frais ». Et dans l’absolu, ces baisses ont été limitées (de l’ordre de 5% maximum).

SOURCE : LE PARISIEN

SOURCE : LE PARISIEN

Cependant, les montants des loyers encadrés sont entre 20% et 30% moins chers que ceux du marché, et voire encore plus nous concernant, vu que pour nos clients, nous avons toujours réussi à placer nos réalisations à des loyers supérieurs à la moyenne du marché.

Le petit détail qui fait toute la différence s’appelle « complément de loyer » - C’est en quelque sorte le cheval de Troie que le législateur a laissé à disposition des propriétaires bailleurs pour continuer à pouvoir appliquer des loyers de marché, tout en se positionnant face au public des locataires avec du « Vous voyez, on a tapé sur les doigts des méchants propriétaires et ils vont devoir baisser leur loyers hors de prix » …  no comment.

Ceci dit, le complément de loyer doit être justifié, pour ne pas être victime d’une action en justice de la part du locataire. Et c’est bien ceci qui est en train de dynamiser le marché parisien – Les médias ont beaucoup fait couler d’encre en disant que la seule justification était une vue exceptionnelle sur la Tour Eiffel, mais la réalité est que tout argument fondé est bon à prendre.

Concrètement, nos réalisations bénéficient ainsi des prestations qui sont très prisées par les locataires et qui justifient donc amplement les compléments de loyers que nous pratiquons.

Pourquoi, où et comment investir à Marseille

Vous le savez bien, chez Elise Franck Conseil nous n’avons qu’une seule obsession : le plus haut taux de rentabilité. Dans cette course hyper concurrentielle, il y a un nouveau Farwest : Marseille.

Marseille c’est bien sur le Vieux Port, la Cannebière, Notre Dame de la Garde mais c’est surtout des opportunités immobilières en pagaille, des quartiers entiers en cours de réfection, des pépites à optimiser entièrement et donc des taux de rentabilité avoisinant les 9 % dans certains quartiers stratégiques.

Je me souviens qu’à partir de 2012/2013 (inauguration du Mucem et de Marseille Capitale de la Culture), les investisseurs commençaient à s’intéresser de près à la cité phocéenne. Mais depuis quelques mois, on sent sur le terrain que l’Investissment locatif est devenu un fruit mûr qu’il faut à présent cueillir. J’ai donc décidé de vous dévoiler les principales raisons de s’intéresser de toute urgence à ce marché.   

Marseille : meilleur rapport « taux de rentabilité / risque » de France  

Dans un Investissment locatif, la principale Metric à prendre en compte est toujours celle la plus en aval : le taux de rentabilité. Cependant, il faut systématiquement nuancer ce chiffre par les risques que comporte le placement. Fin 2015, je lisais un article qui disait : « le Havre, grande ville la plus rentable pour investir ». Théoriquement c’est vrai. En revanche, sur le terrain il faut nuancer ce résultat qui ne tient pas compte de l’attractivité globale de la ville. Ainsi les meilleurs quartiers du Havre affichent un taux brut moyen de 11,95% contre 8,60% à Marseille. Cependant, la vivacité du marché havrais est sans commune mesure avec celle du marché marseillais. La cité phocéenne est infiniment plus compétitive et un bien mis à la location trouvera preneur 2 à 3 fois plus rapidement. Ce que l’article minimise, c’est le taux de vacance moyen du bien havrais qui n’est pas répercuté sur le taux de rentabilité. Une nuance vitale à prendre en compte. 

Marseille : La bataille ne se joue pas qu’à l’hyper centre

On ne va pas se le cacher, la bataille est cantonnée au centre. Pour simplifier, disons du 1er au 8ème arrondissement. Il y a bien-entendu des secteurs à éviter et d’autres à favoriser à l’intérieur de ces arrondissements. L’axe vieux port – gare saint Charles est évidemment le plus recherché et celui qui a le plus de valeur. Renseignez vous sur les zones périphériques à cet axe : des rues moins animées mais très proches de ces deux pôles d’activités. 

La règle de l’immobilier à Marseille est particulière, elle est constituée de trois éléments : la vue, la vue et la vue. J’ai presque envie de dire peu importe l’emplacement (dans la limite du centre) et le bien en lui même, privilégiez toujours la vue. Les appartements en hauteur avec des vues sur la mer, sur la vieille ville, sur le port ou la cathédrale Saint Charles sont à chasser en priorité. La ville offre tellement de beauté que la vue de l’appartement gommera ses défauts intrinsèques ainsi que son emplacement et lui confèrera la plus grande part de sa valeur. 

Marseille : Avoir la bonne méthode d’Investissment

Ce dernier point ne concerne pas Marseille en particulier. La méthode d’investissement que je vous recommande est celle que j’utilise pour l’ensemble de mes investissements professionnels et personnels. Privilégiez les biens en mauvais état pour pouvoir négocier au mieux le prix à la baisse ainsi que dans des quartiers périphériques. Visez aussi des biens que vous pourrez adaptez en fonction de la demande du marché : l’exemple le plus courant est de transformer un grand studio en 2 pièces pour le louer plus cher ou opter pour de la colocation. Proposez ces biens en location meublée après y avoir réalisé un ameublement et une belle décoration pour déclencher l’effet "wouf" (voir l’article « Pourquoi dépasser le home staging »).   

 

En conclusion Marseille tend à devenir une des capitales de l’investissement locatif français. Si on devait faire une comparaison pertinente pour les franciliens, on pourrait dire qu’investir à Marseille aujourd’hui, c’est comme investir le Quartier Montorgueil, Oberkampf, République ou encore Saint George il y a 10 ans. En revanche, le cas de Marseille n’est pas isolé, mais intégré dans un phénomène de décentralisation à grande échelle. Le constat et les opportunités marseillaises sont évidemment à étendre à Toulouse, Lyon et Bordeaux qui constituent le top 4 de l’avenir de l’investissement locatif. 

Location Meublée Vs Location vide

C’est bien connu de tous, ce sujet est un marronnier. On en parle très souvent dans les médias et sur les blogs. La quantité d’informations peut rendre les choses un peu floues. On a donc décidé de dresser le comparatif ultime entre location vide et location meublée.

Avant de commencer, il faut préciser ce qu’on entend par « location meublée ». Il est nécessaire d’offrir un minimum de confort, c’est-à-dire, un logement chauffé avec eau potable, sanitaires, réfrigérateur et plaques de cuisson ainsi que tout le mobilier de la vie courante (matelas, chaise, table, rangements). Ces installations n’ont pas l’obligation d’être neuves avant un nouveau locataire mais doivent être fonctionnelles.

Maintenant que la définition est posée, voici les caractéristiques respectives des locations meublées et des locations vides.

Pour conclure sur ce comparatif, il faut prendre en compte sa propre situation. Même si dans de nombreux cas le meublé semble plus avantageux, il faut être conscient de ce qu’il implique. Personnellement, j’ai toujours fonctionné de la sorte (avec des aménagements personnalisés pour chercher l’effet coup de cœur) mais encore une fois, il ne faut pas généraliser. 

 

Si vous souhaitez avoir un avis sur votre propre situation, vous pouvez me contacter directement en remplissant le formulaire à cette adresse : http://www.elise-franck.com/contact/

Pourquoi il faut à présent dépasser le Home staging

LOT EK (Brooklin)

LOT EK (Brooklin)

Quand j’ai commencé vraiment l’immobilier, le Home staging était très peu répandu et je dois l’avouer, c’était tellement peu courant que la demande était très forte. Si j’écris cet article, c’est pour démontrer qu’aujourd’hui il faut essayer de le dépasser.

Avant d’aller plus en avant, rappelons ce qu’est le Home Staging. Il consiste à décorer et aménager un bien de manière suffisamment neutre pour qu’il puisse convenir au plus grand nombre. Le but final étant de le vendre le plus rapidement possible. A l’inverse la décoration d’intérieur consiste à prendre un parti pris, ce qui clive forcément les potentiels clients. Les années de gloire du Home staging étaient les années 2000, mais aujourd’hui, il est nécessaire d’aller plus loin pour plusieurs raisons.

Le but reste bien évidemment identique : vendre ou louer un bien le plus vite possible. Ce sont les moyens qui changent car la demande a changé. Concrètement, on observe sur le terrain que les décorations classiques plaisent de moins en moins et ne suscitent plus l’effet coup de cœur. Les clients ont aujourd’hui accès à des quantités de ressources : magazines, réseaux sociaux, conversations, ce qui fait qu’ils recherchent le « truc en plus ».

sides core (japon)

sides core (japon)

En toute circonstance, il faut placer l’aspect fonctionnel en premier. Aménager un bien comme si c’était le vôtre. N’oubliez pas que ce n’est pas un stand sur une foire de décoration ou une maison-témoin : c’est un logement dans lequel une personne vivra et de ce fait, son côté pratique vient avant tous les autres. D’ailleurs, lors des visites, n’oubliez pas de mettre cet aspect systématiquement en avant. Lorsque le client visite le bien il doit pouvoir se projeter en 10 secondes dans son quotidien (rangement, clic clac, recevoir des amis …).

Dans les grandes villes, la demande des petites surfaces meublées est très forte. C’est un aspect tellement évident que la plupart des gens, qui font du home staging, oublient. Si la demande est forte, vous n’avez pas besoin de faire un aménagement satisfaisant le plus grand nombre car, par définition, vous pouvez prendre le risque (qui n’en est pas un) de cliver vos potentiels clients. Comme le but est de maximiser le bien et sa rentabilité, je vous conseille de créer un véritable environnement qui ne provoque plus simplement l’effet coup de cœur, mais qui suscite l’effet « wouf ». Un effet si grand sur un faible nombre de visiteurs fait qu’ils décident d’emblée d’opter pour votre logement. Aujourd’hui, sur ce type de bien, ce n’est plus que l’effet « wouf » que je cherche. A chaque bien il faut créer un environnement, un lifestyle cohérent et évident. Mettez-vous à la place de votre client-type et proposez-lui le maximum de valeur. Cette valeur supplémentaire vous permettra à la fois de dégager un loyer plus important et de « fidéliser » votre locataire, qui quittera votre logement le plus tard possible.

N’oubliez jamais : rentabilité first !

DL HOUSE (PORTO)

DL HOUSE (PORTO)

Astuce: remplacer une table basse classique

L’aménagement d’une petite espace est souvent gâché par l’utilisation d’une table basse classique devant le canapé. En effet, même un petit modèle finira pour occuper un espace bien trop important.

Il est donc plus astucieux de remplacer cet élément par un ou plusieurs éléments plus petits, comme des tabourets, tables d’appoint, bouts de canapé ou encore tables de chevet.

Notre choix se tourne souvent vers des cubes en chêne massif,  dont la ligne sobre et épurée peut aider à conférer un style brut et naturel à votre intérieur.

Déclinés sous plusieurs tailles, ils offrent la possibilité de créer un ensemble gigogne ou bien de l’associer à d’autres éléments de manière ludique.

Une cuisine aux normes (électricité).

En Février nous avons eu un chantier pour un investissement locatif sur Corbeil Essonne.

Un studio de 18m2 transformé en 2 pièces, beaucoup de travaux prévu et surtout toute l’électricité à refaire.

On à étudier de prêt un aménagement spécifique pour cette cuisine car elle devait être repensée aux normes actuelles.

Oui car attention lorsque vous refaite votre cuisine, vérifiez bien que vous êtes aux normes, qui sont à respecter impérativement.

Par exemple dans la cuisine, entre une plaque de cuisson et un évier il faut espacer au minimum de 30cm mais l’idéal est de 60cm.

Les prises électriques ne doivent pas être prêt d’un point d’eau. – Interdit au dessus d’un évier ou d’une plaque de cuisson.

La distance doit être de 40/60cm entre prise courant et évier/plaque cuisson, et la hauteur est de 8 à 25cm au dessus du plan de travail (sauf pour la hotte (H. 180 du sol)

Dans la cuisine il est préférable d’avoir 6 prises. Vous devez réfléchir au nombre d’appareil présent et en rajouter 2 de plus au dessus du plan de travail.(micro onde, machine à café…)

ATTENTION le consuel passe à chaque fois pour vérifier toutes les normes électriques dans la cuisine comme dans le salon la chambre ou la salle de bains.

Il faut leurs attestations de conformité des installations électrique pour que l’appartement soit aux normes et que EDF puisse installer une ligne.

Même coffré le tableau électrique doit être placé à au moins 1 mètre.

Même coffré le tableau électrique doit être placé à au moins 1 mètre.

Valoriser un studio

*La mezzanine

Lors de notre dernière opération d’investissement meublé à Melun, nous avons eu le cas d ‘un studio de 18m2.

Par sa grande hauteur sous plafond il était évident pour nous d’y installer une mezzanine.

En optimisant l’espace au maximum nous avons pu créer une mezzanine en y insérant la cuisine en dessous et un grand espace pour le salon.

Nous gagnons en luminosité et en superficie.

Cette création nous a permis d’avoir une séparation entre la zone jour et nuit pour s’apparenter à un 2piéces.

Une pièce tout en un c’est donc le concept de ce studio.

La division de lot

ELISE FRANCK CONSEIL est la première société à avoir proposé les divisions de lots. De quoi s'agit il ? 

C'est une surface aménagée en un seul appartement qui est composé plusieurs lots. C'est donc une donnée que l'on ne connait pas d'avance. Parfois même l'agent immobilier qui vend l'appartement ne sait pas toujours si il s'agit d'un seul lot ou de plusieurs. Ainsi, il arrive souvent que les acheteurs découvrent qu'ils ont achetés plusieurs lots alors qu'il pensaient acquérir un seul lot. 

Quels sont les avantages d'acquérir un appartement composé de plusieurs lots ? 

Il y en a plusieurs. La premier avantage est de pouvoir diviser le bien en plusieurs appartements ou plusieurs studio si cela est possible. Pour un investisseur ce type d'acquisition est souvent très intéressante car elle permet de faire des économies d'échelle. Le fait d'acheter une surface plus grande permet souvent d'obtenir un prix au m2 intéressant car les acheteurs seront moins nombreux que pour un studio. De plus, le fait de transformer une surface unique en plusieurs biens permet d'obtenir un loyer global plus important que si le bien était loué en appartement unique.

Pourquoi ? Tout simplement parce que le prix au m2 des loyers baisse au fur et à mesure que la surface augmente et inversement. Ainsi, en faisant plusieurs studios le loyer global sera forcément plus élevé et l'impacts sur la rentabilité souvent positive. 

Nous sommes entrain de rénover une très belle surface de 210 m2 à Corbeil Essonnes au rez de chaussé sur jardin. Cette maison est en réalité composé de trois lots. Nous allons donc réaliser trois appartements de trois pièces pour cette opération. En le louant tel quel en appartement unique, on le louerait aux environs de 2 000 euros alors qu'en trois appartements, le revenu locatif espéré est de 3 300 euros mensuel.