Astuce: remplacer une table basse classique

L’aménagement d’une petite espace est souvent gâché par l’utilisation d’une table basse classique devant le canapé. En effet, même un petit modèle finira pour occuper un espace bien trop important.

Il est donc plus astucieux de remplacer cet élément par un ou plusieurs éléments plus petits, comme des tabourets, tables d’appoint, bouts de canapé ou encore tables de chevet.

Notre choix se tourne souvent vers des cubes en chêne massif,  dont la ligne sobre et épurée peut aider à conférer un style brut et naturel à votre intérieur.

Déclinés sous plusieurs tailles, ils offrent la possibilité de créer un ensemble gigogne ou bien de l’associer à d’autres éléments de manière ludique.

Une cuisine aux normes (électricité).

En Février nous avons eu un chantier pour un investissement locatif sur Corbeil Essonne.

Un studio de 18m2 transformé en 2 pièces, beaucoup de travaux prévu et surtout toute l’électricité à refaire.

On à étudier de prêt un aménagement spécifique pour cette cuisine  car elle devait être repensé et au norme vis a vis du consuel.

Oui car attention lorsque vous refaite votre cuisine, vérifiez bien que vous êtes aux normes, qui sont à respecter impérativement.

Par exemple dans la cuisine, entre une plaque de cuisson et un évier il faut espacer au minimum de 30cm mais l’idéal est de 60cm.

Les prises électriques ne doivent pas être prêt d’un point d’eau. – Interdit au dessus d’un évier ou d’une plaque de cuisson.

La distance doit être de 40/60cm entre prise courant et évier/plaque cuisson, et la hauteur est de 8 à 25cm au dessus du plan de travail (sauf pour la hotte (H. 180 du sol)

Dans la cuisine il est préférable d’avoir 6 prises. Vous devez réfléchir au nombre d’appareil présent et en rajouter 2 de plus au dessus du plan de travail.(micro onde, machine à café…)

ATTENTION le consuel passe à chaque fois pour vérifier toutes les normes électriques dans la cuisine comme dans le salon la chambre ou la salle de bains.

Il faut leurs attestations de conformité des installations électrique pour que l’appartement soit aux normes et que EDF puisse installer une ligne.

Même coffré le tableau électrique doit être placé à au moins 1 mètre.

Même coffré le tableau électrique doit être placé à au moins 1 mètre.

Valoriser un studio

*La mezzanine

Lors de notre dernière opération d’investissement meublé à Melun, nous avons eu le cas d ‘un studio de 18m2.

Par sa grande hauteur sous plafond il était évident pour nous d’y installer une mezzanine.

En optimisant l’espace au maximum nous avons pu créer une mezzanine en y insérant la cuisine en dessous et un grand espace pour le salon.

Nous gagnons en luminosité et en superficie.

Cette création nous a permis d’avoir une séparation entre la zone jour et nuit pour s’apparenter à un 2piéces.

Une pièce tout en un c’est donc le concept de ce studio.

La division de lot

ELISE FRANCK CONSEIL est la première société à avoir proposé les divisions de lots. De quoi s'agit il ? 

C'est une surface aménagée en un seul appartement qui est composé plusieurs lots. C'est donc une donnée que l'on ne connait pas d'avance. Parfois même l'agent immobilier qui vend l'appartement ne sait pas toujours si il s'agit d'un seul lot ou de plusieurs. Ainsi, il arrive souvent que les acheteurs découvrent qu'ils ont achetés plusieurs lots alors qu'il pensaient acquérir un seul lot. 

Quels sont les avantages d'acquérir un appartement composé de plusieurs lots ? 

Il y en a plusieurs. La premier avantage est de pouvoir diviser le bien en plusieurs appartements ou plusieurs studio si cela est possible. Pour un investisseur ce type d'acquisition est souvent très intéressante car elle permet de faire des économies d'échelle. Le fait d'acheter une surface plus grande permet souvent d'obtenir un prix au m2 intéressant car les acheteurs seront moins nombreux que pour un studio. De plus, le fait de transformer une surface unique en plusieurs biens permet d'obtenir un loyer global plus important que si le bien était loué en appartement unique.

Pourquoi ? Tout simplement parce que le prix au m2 des loyers baisse au fur et à mesure que la surface augmente et inversement. Ainsi, en faisant plusieurs studios le loyer global sera forcément plus élevé et l'impacts sur la rentabilité souvent positive. 

Nous sommes entrain de rénover une très belle surface de 210 m2 à Corbeil Essonnes au rez de chaussé sur jardin. Cette maison est en réalité composé de trois lots. Nous allons donc réaliser trois appartements de trois pièces pour cette opération. En le louant tel quel en appartement unique, on le louerait aux environs de 2 000 euros alors qu'en trois appartements, le revenu locatif espéré est de 3 300 euros mensuel. 

Aménager des combles perdus

L’aménagement des combles est de plus en plus fréquent.

Cela permet de créer une pièce supplémentaire en fonction des besoins.

Je vais donc vous parlez d’un de nos investissements locatifs situés à Dammaries les lys.

Nous avons aménagé des combles de 70m2 en 2 lots (2 appartements.)

Nous avons d’abord vérifié que les combles étaient habitables. Soit disposer d’un plancher solide et d’une hauteur sous toit de 1,80m minimum.  D’une pente à 45°, (qui es l’idéal car à moins de 35° il faut modifier l’inclinaison). Plus la pente est élevé et plus elle permet d’obtenir des mètres carrées supplémentaire (ce qui est toujours un plus).

Ensuite nous avons dû demander un permis de construire comme nous allions modifier la façade extérieure (pose de velux), il est donc obligatoire de contacter la mairie. Ainsi que pour la division de lot (où il faut aussi prévenir la copro).

Si vous ne modifiez pas la façade extérieure il faudra juste faire une déclaration de travaux.

Concernant la division de lot il faut demander à ERDF le rajout d ‘une ligne électrique. Avec le raccordement et le consuel (voir article) il y en a pour un délai d’environ 3 mois.

Comme nous avons fais une division en 2 lots, il est nécessaire de prévoir une place de parking par appart.

 

Je vous joint un lien qui en dit plus sur l’aménagement des combles : http://www.leroymerlin.fr/v3/p/tous-les-contenus-pedagogiques/construction-menuiserie/toiture-charpente-l1400298475

L'utilité d'assurer son habitation

Une résidence principale ou secondaire, un appartement ou un château, si vous êtes le propriétaire ou le locataire, vous avez besoin d’assurance. L’assurance habitation englobe tous les sujets habitables. Mais qu’en est-t-il de son utilité ? 

Contrairement à des arrangements dans le Royaume-Uni où la maison et l'assurance de contenu sont organisées séparément, en France, ils sont regroupés. Ceci dérive d'une politique qui rend la vie bien plus facile et votre responsabilité civile est toujours incluse. Les Français ont une approche plus dirigiste à l'assurance. Lorsque la responsabilité concerne (locataire et propriétaire par exemple), l'assurance est souvent obligatoire. Ce guide est conçu pour vous donner l’utilité de ce genre d’engagement.

Les établissements concernés

Tous les bâtiments en cours de construction sur les bâtiments existants doivent être couverts par l'assurance de dommages (de DOMMAGES d'assurance) qui garantit le travail pour dix ans après son achèvement. Il est le constructeur qui est chargé de prendre cette couverture, mais au cours des dix premières années de la vie de l'immeuble, il est transmis automatiquement à un nouveau propriétaire et paiera pour les dommages causés par des défauts dans la construction originale.

Si vous laissez votre propriété ou permettre à quiconque de l'utiliser sans paiement, votre assurance peut ne pas les couvrir, comme la loi française considère l'occupant d'avoir la garde de la propriété. Vérifiez auprès de votre assureur, qui peut être en mesure d'ajouter la couverture nécessaire pour une prime supplémentaire nominale, par exemple, 50 Euros par an.

Bien qu'il ne soit pas obligatoire pour les propriétaires, il est sage de souscrire à une assurance habitation couvrant les dommages dus au feu, l'eau, explosion, tempête, gel, la neige, le vol, les dommages volontaires, actes de terrorisme et naturelles catastrophes, qui sont généralement couverte par une police multirisques (voir ci-dessus).

Notez que dans certains cas, les demandes pour certains types de dommages à la propriété ne sont pas considérées à moins que le gouvernement déclare la situation d'une catastrophe naturelle comme cas d’une inondation dans le sud de la France ces dernières années, où de nombreuses personnes n’ont pas été couvertes à cause d’une situation naturelle venant de niveau du sol, seulement pour l'infiltration d'eau par le toit. Lisez les petits caractères et, si les inondations sont une de vos préoccupations, assurez-vous que vous êtes couvert. Il est particulièrement important d'avoir une assurance pour les dégâts causés en France, qui peuvent être graves dans certains domaines. Notez, cependant, que si vous vivez dans une région qui est frappée par une succession de catastrophes naturelles (inondations), votre assurance peut être annulée. Vous devrez peut-être prendre une couverture supplémentaire pour les catastrophes naturelles, qui devrait coûter seulement (par exemple 10 € par an).

D’autres parts les cas comme le vol qui est couvert seulement sous certaines conditions (par exemple, que les portes et fenêtres étaient verrouillées et que les voleurs ont dû casser. L'assurance de biens est basée sur le coût de la reconstruction de votre maison et est augmenté chaque année en ligne avec un l'industrie a accepté l'inflation figure.

Appartements

Si vous êtes un copropriétaire, l'assurance construction est incluse dans vos frais de service, bien que vous deviez vérifier exactement ce qui est couvert. Vous devez, cependant, encore être assuré contre la responsabilité civile dans le cas où vous causer des dommages aux appartements voisins, par exemple, par inondation ou un incendie.

Logement en location

Si votre logement est loué, votre propriétaire insiste généralement sur la possession d’un tiers d'assurance de responsabilité. Un bail vous oblige à assurer contre les «risques locatifs» (Risques locatifs), y compris les dommages que vous pourriez apporter à un bien locatif et d'autres propriétés si vous habitez dans un appartement, par exemple, à cause des inondations, incendie ou une explosion. Vous pouvez choisir votre propre compagnie d'assurance et n'êtes pas tenu d'utiliser celle recommandée par votre propriétaire, mais votre propriétaire est en droit d'annuler votre contrat de location si vous ne lui donnez pas la preuve d'une couverture adéquate dans le délai imparti (généralement un mois ou deux après avoir emménagé). 

Rendez-vous sur cette page pour en savoir davantage.

Attention à ne pas dévaloriser votre bien

Le  Home Staging  (ou " Valorisation d'un bien immobilier ") est à la mode. L'Home Staging consiste à transformer un bien immobilier en produit haut de gamme à moindre coût. Aujourd'hui, de nombreux propriétaires cherchent à valoriser leur bien afin de le positionner sur la fourchette haute du marché immobilier. Mais attention! Il ne suffit pas de se débarrasser d'un vieux lit et de la commode de grand-mère pour valoriser son bien ! 

Faire du meublé seul ne suffit pas à valoriser votre bien! En effet, pour obtenir un décor cohérent, beau et moderne, il est indispensable de trouver le mobilier adéquat (luminaires, tableaux, fournitures et autres objets décoratifs), de savoir les positionner et coordonner l'ensemble. L'idée commune (et fausse!) est de croire qu'installer des meubles Ikea suffit à apporter ce "plus" au bien. Bien au contraire ! Vous risquez de le dévaloriser! 

Faire du meublé peut être une entreprise risquée. Si les meubles que vous entreposez dans votre bien ne sont pas moderne, s'ils encombrent l'espace, s'ils enlaidissent les pièces, vous allez le dévaloriser, et par conséquent réduire le nombre de locataires ou acheteurs potentiels. Un décor design peut provoquer un coup de coeur au locataire/acheteur comme un décor non adapté peut le faire fuir! De deux choses l'une : si vous n'êtes pas décorateur (ou si vous n'avez pas un goût sûr en matière de décoration), faites appel à un décorateur professionnel.
Mais attention! Tous les décorateurs ne sont pas compétents en matière de Home Staging.  Beaucoup se disent spécialisés, mais leurs décors se révèlent non adaptés.

Un autre aspect important à prendre en compte est la loi ALUR de 2015 (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové). La loi impose un encadrement des loyer à Paris, et seul le complément de loyer permet à un investisseur de se positionner sur la fourchette haute du marché locatif. Or, pour pouvoir recourir à ce complément de loyer, il est indispensable que l'appartement à mettre en location soit considéré comme "HAUT DE GAMME". Cela nécessite quasi systématiquement de faire appel à un professionnel. En effet, si votre bien ne présente pas UN VRAI PLUS au niveau de l'agencement et de la décoration, vous ne pourrez pas appliquer ce complément de loyer. (N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations). 

En d'autres termes, se contenter de quelques meubles Ikea dans le but de valoriser votre bien est une grossière erreur! Vous risquez même de faire exactement le contraire ! La meilleure stratégie, si vous ne désirez pas faire appel à un décorateur professionnel, est de louer à vide. Vous ne dévaloriserez pas votre produit et économiserez de l'argent. 

Si vous désirez valoriser votre bien et faire appel à des professionnels sérieux et compétents : ELISE FRANCK CONSEIL propose son "package investisseur". 

Valoriser son bien, c'est donc offrir une vrai valeur ajoutée. 

Ci-dessous des exemples de décors inadaptés (avec mon commentaire):

Exemples de décors ELISE FRANCK CONSEIL

Ils se caractérisent par un style moderne et épuré adapté aux locataires potentiels, apportant du caractère et de la personnalité sans pour autant charger le style et tout en restant neutre et simple, décoration haut de gamme où tous les éléments sont en harmonie les uns avec les autres et placés au bon endroit

Le type de décoration idéale pour valoriser un bien !

Investissement locatif rentable à Marseille

Une nouvelle et magnifique réalisation de Elise Franck Conseil !

Un bon exemple d’investissement rentable grâce à un appartement déniché dans le 3ème arrondissement de Marseille, l'un des quartiers les plus recherchés par les investisseurs. En effet,  au détour du cœur villageois de la Belle de Mai, à proximité de la Gare St Charles, la Friche, la place Cadenat et les Casernes, le 3ème arrondissement de Marseille opère une belle mutation, entre diversité culturelle et dynamisme urbain.

Dans cet environnement accessible et énergique, de nombreux appartements à rénover sont à dénicher à des prix au m2 très intéressants. Cet arrondissement prendra sûrement de la valeur dans les années à venir, de nombreux projets étant prévu dans les prochains mois.

Cette opération a été réalisée en août 2015. L’appartement, rue Belle de Mai, a été acquis pour 55 000 euros (soit 1 222 euros le m2) pour une surface de 45 m2, réaménagé en deux pièces. Une très belle opération d’investissement locatif à Marseille! L’objectif de rentabilité est de 7,5% pour un loyer mensuel de 600 euros en location meublée, et plus de 18 % pour une location saisonnière.

Astuce: cuisine tendance pour petit budget

Comment mettre en valeur sa cuisine à petit prix?

Optez pour un sol original en adoptant ce PVC moderne ! Cela apportera du style et du cachet à votre intérieur.

Cuisine design et épurée réalisée par ELISE FRANCK CONSEIL à Marseille. Un style à la fois tendance et simple grâce à ce magnifique sol en PVC imitation carreaux de ciments. Aujourd’hui, pour un coût moindre, les carreaux sont fabriqués en grès émaillé ou en PVC.

Mon conseil : n’hésitez pas à mixer les couleurs ! Votre sol n'en sera que plus moderne.

Vous pouvez acheter ce type de PVC sur ce site : http://www.sols-tendance.com/lames-et-dalles-pvc/

Cuisine d'un appartement de 60 M2.



Fiscalité: la Loi ALUR et les frais de location

La Loi ALUR a bouleversé le panorama des locations. Depuis son entrée en vigueur le 15 septembre 2014, les frais d'agence sont à la charge des propriétaires, à l'exception de quatre éléments : visite, rédaction du bail, constitution du dossier et établissement d'état des lieux (EDL), à la charge conjointe du locataire et du propriétaire bailleur.

En d'autres termes, ce n'est plus au locataire mais au propriétaire bailleur de payer la plus grande partie des frais d'agence. En contrepartie, la loi impose des plafonds globaux en distinguant entre zones très tendues (Paris et sa région proche, avec un plafond de 12€/m2), zones tendues (grandes agglomérations, 10€/m2) et le reste (plafond de 8€/m2). Pour l'établissement de l'état des lieux, par contre, un tarif unique de 3€/m2 s'applique.

Concrètement, ce plafonnement aura surtout un impact en région parisienne. En effet, le plafond global de 15€/m2 entraine une baisse des commissions d'agence (payées par les locataires), par rapport au traditionnel "mois de loyer" qui faisait référence.

En province, où les loyers sont moins élevés pour une surface moyenne plus importante, les plafonds restent au-delà du "mois de loyer". Par conséquent, ces derniers pourraient pousser à la hausse les frais d'agence.